VEFA : DEFAUTS APRES LIVRAISON ET GARANTIE DES VICES APPARENTS
- 8 janv. 2025
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Vous avez signé l'acte de vente sur plan, attendu la livraison, et pris possession de votre logement. Quelques semaines plus tard, des défauts apparaissent — finitions bâclées, non-conformités par rapport aux plans, désordres visibles que vous n'aviez pas constatés le jour de la remise des clés. La question se pose : pouvez-vous encore agir, et sur quel fondement ?
En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le droit prévoit une garantie spécifique pour ces situations. Mais le délai pour s'en prévaloir est particulièrement court — et un arrêt de la Cour de cassation de février 2025 est venu rappeler que son dépassement est sans appel.
EN BREF :
En VEFA, les défauts visibles constatés après la livraison relèvent de la garantie des vices apparents prévue à l'article 1642-1 du Code civil et non de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Le délai pour agir est d'un an à compter de la réception, de la prise de possession ou de la livraison du bien. Passé ce terme, l'action est irrecevable.
Un arrêt de la Cour de cassation du 13 février 2025 a confirmé cette règle en déclarant irrecevable une demande formée trop tard par des acquéreurs pourtant confrontés à des désordres réels.
La VEFA et ses règles spécifiques
La vente en l'état futur d'achèvement est un contrat par lequel l'acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction, et le promoteur s'engage à livrer le logement achevé à une date convenue. Ce mode d'acquisition, fréquent pour les logements neufs en Charente-Maritime, obéit à des règles juridiques distinctes du droit commun de la construction — notamment en ce qui concerne les recours après livraison.
Contrairement à une construction réalisée pour son propre compte, l'acquéreur en VEFA ne procède pas à la réception des travaux au sens de l'article 1792-6 du Code civil. C'est la livraison du bien qui constitue le point de départ des garanties, et les fondements juridiques disponibles diffèrent selon la nature des désordres constatés.
La garantie des vices apparents : son périmètre
L'article 1642-1 du Code civil prévoit une garantie spécifique au profit de l'acquéreur en VEFA pour les défauts de conformité et les désordres visibles constatés après la prise de possession. Cette garantie présente deux caractéristiques importantes.
Elle est large dans son périmètre : elle couvre les défauts apparents même mineurs, sans qu'il soit nécessaire de démontrer qu'ils compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à sa destination. Une finition non conforme aux plans, un équipement manquant, un défaut esthétique significatif peuvent en relever.
Elle est exclusive : la Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises (et encore dans son arrêt du 13 février 2025) que cette garantie exclut tout autre fondement. L'acquéreur ne peut pas choisir d'agir sur le terrain de la responsabilité contractuelle de droit commun pour des désordres qui entrent dans son champ. Seule l'action en garantie des vices apparents est recevable.
Le délai d'un an : une contrainte stricte
C'est le point le plus critique. L'action en garantie des vices apparents doit être engagée dans un délai d'un an à compter de la réception des travaux, de la prise de possession ou de la livraison du bien — les trois dates pouvant ne pas coïncider selon les situations.
Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut pas être suspendu ou interrompu par des négociations amiables avec le promoteur, ni par une simple déclaration de désordres. Seule la saisine du tribunal interrompt valablement ce délai.
Point de départ du délai | Durée | Conséquence du dépassement |
Réception, prise de possession ou livraison | 1 an | Action irrecevable — aucune exception |
Désignation d'un expert judiciaire | Sans effet sur le délai | Le délai continue de courir |
L'apport de l'arrêt du 13 février 2025
Dans cet arrêt (Civ. 3e, 13 février 2025, n° 23-15.846), la Cour de cassation rappelle ces deux points essentiels :
La garantie des vices apparents exclut toute autre action.
En d'autres termes, si des désordres apparaissent, l'acquéreur ne peut pas engager la responsabilité contractuelle du vendeur. Seule l'action en garantie des vices apparents peut être engagée (Civ 3e, 15 mars 2011 ; Civ 3°, 3 juin 2015 ; Civ. 3°, 6 avril 2022).
Le délai pour agir est très court: un an seulement.
Ce délai court à partir de la réception des travaux, de la prise de possession ou de la livraison du bien (Civ 3°, 27 avril 2000). Passé ce délai, l'acquéreur perd ses droits, même si les désordres sont bien réels.
Dans l'affaire jugée en février 2025, les acquéreurs ont engagé leur action trop tard, plus d'un an après la désignation de l'expert judiciaire. Leurs demandes ont ainsi été déclarées irrecevables, et la Cour a rejeté leur pourvoi.
Ce qu'il faut faire dès la livraison
Plusieurs réflexes permettent de préserver vos droits dès la remise des clés.
Consignez tous les défauts par écrit le jour de la livraison, sur le procès-verbal remis par le promoteur. Ne signez pas sans avoir examiné chaque pièce.
Signalez par lettre recommandée avec accusé de réception les désordres constatés après la prise de possession, dès qu'ils apparaissent — sans attendre.
Ne vous fiez pas aux engagements oraux du promoteur sur les reprises à venir : ils ne suspendent pas le délai d'un an.
Consultez un avocat rapidement si le promoteur ne répond pas ou conteste sa responsabilité : engager l'action judiciaire dans le délai est la seule garantie de préserver vos droits.
Pour aller plus loin
Si votre litige porte sur des désordres relevant de la garantie décennale ou de la garantie biennale plutôt que des vices apparents en VEFA, ces articles du cabinet vous apporteront des repères complémentaires :
FAQ : Questions fréquentes sur les malfaçons et les garanties de construction
1. Quelle est la différence entre un vice apparent et un vice caché en VEFA ?
Un vice apparent est un défaut visible au moment de la livraison ou constaté peu après la prise de possession — finition non conforme, équipement absent ou défaillant, défaut esthétique notable. Un vice caché est un défaut qui n'était pas décelable lors de la livraison et qui se révèle ultérieurement. En VEFA, les vices apparents relèvent de l'article 1642-1 du Code civil avec un délai d'un an. Les désordres graves affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination relèvent en revanche de la garantie décennale, avec un délai de dix ans.
2. Le promoteur peut-il s'exonérer de la garantie des vices apparents ?
Non. Cette garantie est d'ordre public en matière de VEFA : elle ne peut pas être écartée par une clause contractuelle. Toute stipulation contraire dans l'acte de vente serait réputée non écrite.
3. Que se passe-t-il si le promoteur est en liquidation judiciaire ?
La liquidation judiciaire du promoteur complique le recouvrement mais n'éteint pas vos droits. Vous devez déclarer votre créance au passif de la procédure collective dans les délais impartis par le mandataire judiciaire. Par ailleurs, si les constructeurs intervenus sur le chantier ont souscrit une assurance décennale, il est possible d'agir directement contre leurs assureurs pour les désordres relevant de cette garantie — indépendamment de la situation du promoteur.
4. Le délai d'un an court-il à partir de la signature de l'acte de vente ?
Non. Il court à partir de la réception des travaux, de la prise de possession ou de la livraison du bien — c'est-à-dire à partir du moment où vous disposez matériellement du logement, et non à partir de la signature de l'acte notarié. Ces deux dates peuvent être séparées de plusieurs mois.
5. Une mise en demeure adressée au promoteur suspend-elle le délai d'un an ?
Non. Une lettre recommandée, même formellement rédigée, ne suspend ni n'interrompt le délai de forclusion d'un an. Seule la saisine d'un tribunal — en référé ou au fond — produit cet effet. C'est une erreur fréquente qui peut conduire à la perte définitive des droits.
6. Peut-on cumuler la garantie des vices apparents et la garantie décennale ?
Non pour un même désordre. Si un défaut entre dans le champ de la garantie des vices apparents, seule cette garantie est applicable — la Cour de cassation l'a confirmé à plusieurs reprises. En revanche, un même chantier peut générer plusieurs types de désordres relevant chacun d'une garantie différente : certains désordres mineurs et visibles relèveront des vices apparents, tandis que des désordres structurels apparus plus tard relèveront de la garantie décennale.
Agir dans les délais une condition non négociable
La garantie des vices apparents protège réellement les acquéreurs — à condition d'être activée dans l'année qui suit la livraison. Ce délai continue de courir même lorsque le promoteur s'engage oralement à reprendre les désordres, ce qui conduit parfois à des situations où les droits sont perdus avant que les négociations n'aient abouti.
Maître Simon Colloch, avocat au Barreau de La Rochelle-Rochefort, accompagne les acquéreurs en VEFA et les maîtres d'ouvrage en Charente-Maritime dans leurs recours face aux promoteurs et aux constructeurs.
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