MALFAÇONS ET DESORDRES DE CONSTRUCTION : QUELS RECOURS EN CHARENTE-MARITIME ?
- 3 mai
- 10 min de lecture
Dernière mise à jour : 4 mai
Vous avez signé le procès-verbal de réception et soldé la facture. Quelques mois plus tard, les premiers défauts apparaissent. L'entreprise tarde à répondre, minimise, ou ne donne plus signe de vie. C'est à ce moment précis que la question du recours se pose — et que les délais commencent à courir.
En Charente-Maritime comme ailleurs, plusieurs garanties légales encadrent la responsabilité des constructeurs après livraison : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale. Encore faut-il savoir laquelle activer, dans quel délai, et comment forcer un constructeur à réparer — avec l'accompagnement d'un avocat en droit de la construction à La Rochelle si nécessaire.
EN BREF :
La loi impose trois garanties successives après réception des travaux : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans) et décennale (10 ans), chacune couvrant des désordres de nature différente.
La réception des travaux est le point de départ de toutes ces garanties.
Les délais pour agir sont stricts : passé le terme de chaque garantie, les recours contre les constructeurs deviennent très limités.
Ce que vivent concrètement les particuliers et les professionnels
Les litiges de construction suivent souvent le même schéma : les désordres apparaissent après la réception, au moment où la relation avec l'entreprise s'est déjà distendue. L'artisan ne répond plus aux relances, conteste sa responsabilité, ou a purement et simplement cessé son activité. Pour un particulier, cette situation est d'autant plus difficile à gérer qu'il se retrouve seul face à des questions techniques et juridiques complexes sans savoir s'il peut encore agir, et contre qui.
Pour les professionnels (SCI, marchands de biens, promoteurs, investisseurs locatifs) les enjeux financiers sont souvent plus lourds. Des défauts structurels sur un immeuble, c'est une mise en location compromise, une revente bloquée, ou des locataires qui se retournent contre le bailleur. La multiplicité des intervenants au chantier — architecte, bureau d'études, entreprise générale, sous-traitants — complique l'identification des responsables et allonge les délais d'indemnisation.
Dans les deux cas, les questions sont les mêmes : quelle garantie s'applique, contre qui agir, et dans quel délai ?
La réception des travaux : le point de départ de vos droits
La réception des travaux est l’acte par lequel est constaté officiellement l’achèvement du chantier et sa prise de livraison. Elle marque le début du délai de toutes les garanties légales. Cette étape est donc décisive.
Elle peut être expresse (formalisée par un procès-verbal signé) ou tacite, en cas de prise de possession des lieux sans réserves écrites. La réception tacite est fréquente dans les chantiers de rénovation ou les travaux réalisés sans maître d'œuvre, et elle prive souvent le maître d'ouvrage de la possibilité de signaler des défauts visibles constatés à la livraison.
Lors de la réception, il est possible d’émettre des réserves sur les désordres apparents : malfaçons visibles, finitions incomplètes, non-conformités par rapport aux plans. Ces réserves doivent figurer dans le procès-verbal et déclencher l'obligation de reprise par l'entreprise.
Un désordre apparent non réservé à la réception ne peut, en principe, plus être invoqué au titre de la garantie de parfait achèvement si les réserves n’ont pas été expressément maintenues. Il est fortement recommandé de procéder à la réception en présence d'un professionnel (maître d'œuvre, architecte ou expert) pour ne pas laisser passer des défauts qui pourraient se révéler coûteux.
La garantie de parfait achèvement (1 an)
La garantie de parfait achèvement est définie à l'article 1792-6 du Code civil. Elle oblige l'entrepreneur à réparer tous les désordres signalés dans l'année qui suit la réception, qu'ils aient été mentionnés dans les réserves au moment de la réception ou signalés par lettre recommandée ultérieurement.
Cette garantie est large dans son périmètre : elle couvre aussi bien les malfaçons d'exécution que les non-conformités par rapport aux documents contractuels (plans, devis, CCTP). Elle ne couvre en revanche pas les désordres résultant de l'usure normale ou d'un défaut d'entretien de votre part.
En pratique, pour faire jouer cette garantie, vous devez notifier par écrit à l'entreprise les désordres constatés, en lui fixant un délai de reprise. En cas de silence ou de refus, vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir une condamnation à exécuter les travaux ou une indemnisation. L'entreprise ne peut pas s'exonérer de cette obligation, sauf à démontrer que le désordre vous est imputable ou est imputable à un tiers.
La garantie biennale (2 ans)
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, est prévue à l'article 1792-3 du Code civil. Elle court pendant deux ans à compter de la réception et couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage : ceux qui peuvent être démontés ou remplacés sans altérer la structure du bâtiment.
Sont typiquement concernés : les volets roulants, les équipements de chauffage, les systèmes de ventilation, les robinetteries, les radiateurs, les menuiseries intérieures. En revanche, un revêtement de sol collé qui ne peut être retiré sans abîmer la dalle ne relève pas de cette garantie — il peut relever de la décennale si le désordre affecte la solidité ou rend le bâtiment impropre à sa destination.
La distinction entre éléments dissociables et indissociables fait régulièrement l'objet de litiges, notamment dans les opérations de construction neuve ou de réhabilitation lourde. En cas de doute, une expertise judiciaire ou amiable permet de trancher cette question technique.
La garantie décennale (10 ans)
C'est la garantie la plus connue et souvent la plus utile. La garantie décennale, définie aux articles 1792 et suivants du Code civil oblige les constructeurs à réparer les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception.
Les désordres couverts sont ceux qui affectent la structure du bâtiment dans son ensemble : fissures structurelles, infiltrations d'eau à travers les murs ou la toiture, problèmes de fondations, défauts d'étanchéité, affaissements. La jurisprudence retient une conception assez large de la notion de désordre décennal : un défaut d'isolation thermique grave rendant le logement inhabitable en hiver a par exemple été reconnu comme relevant de cette garantie.
Tous les intervenants au chantier ayant la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil sont concernés : l'entrepreneur, l'architecte, le bureau d'études techniques, le maître d'œuvre, mais aussi les sous-traitants dans certains cas.
La garantie décennale est d'ordre public : elle ne peut pas être écartée par une clause contractuelle. L'assurance dommages-ouvrage, souscrite obligatoirement par le maître d'ouvrage avant l'ouverture du chantier, permet d'obtenir une indemnisation rapide sans attendre qu'un tribunal désigne le ou les responsables. Cette assurance se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs.
Les désordres hors garanties légales
Certains désordres ne rentrent ni dans la garantie biennale ni dans la décennale. C'est le cas des dommages esthétiques qui n'affectent pas la solidité ni la destination de l'ouvrage, ou des défauts de conformité qui n'ont pas été réservés à la réception et qui ne présentent pas un caractère de gravité suffisant pour la décennale. Dans ces situations, le recours peut s'appuyer sur la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entreprise (article 1231-1 du Code civil), à condition d'agir dans le délai de prescription de 5 ans à compter de la découverte du dommage.
Ce fondement est plus difficile à mettre en œuvre car il exige de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité, sans bénéficier de la présomption de responsabilité qui s'applique en matière décennale.
Les garanties légales en tableau récapitulatif
Garantie | Durée | Désordres couverts | Constructeurs concernés |
Parfait achèvement | 1 an | Tous désordres signalés à la réception ou par LRAR | L'entrepreneur seul |
Biennale | 2 ans | éléments d'équipements dissociables | Tous les constructeurs |
Décennale | 10 ans | Désordres compromettant la solidité ou la destination | Tous les constructeurs |
Contractuelle | 5 ans | Désordres hors champ des garanties susmentionnées | Le cocontractant fautif |
Que faire concrètement quand un constructeur ne répond plus ?
C'est la situation la plus courante : vous avez signalé les défauts, relancé l'entreprise plusieurs fois, et vous n'obtenez aucune réponse. Voici les étapes à suivre, dans l'ordre.
Étape 1 — Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce courrier doit décrire précisément les désordres constatés, viser la garantie applicable (parfait achèvement, biennale ou décennale), et fixer un délai de reprise raisonnable, en général 15 à 30 jours. Sans cette mise en demeure formelle, aucune procédure judiciaire ne peut valablement être engagée. Conservez tous les éléments de preuve : photos horodatées, échanges par email ou SMS, devis de reprise établis par un autre professionnel.
Étape 2 — Saisir le juge des référés pour désignation d'un expert judiciaire.
Si l'entreprise reste silencieuse ou conteste les désordres, cette procédure d'urgence est souvent la plus efficace. Elle permet d'obtenir rapidement la nomination d'un expert indépendant chargé de constater les désordres, d'en identifier les causes et d'évaluer le coût de réparation. Surtout, la saisine du juge des référés interrompt les délais de garantie ce qui est décisif lorsque le terme de la garantie est proche.
Étape 3 — Engager la procédure au fond sur la base du rapport d'expertise.
Une fois le rapport déposé, la procédure judiciaire peut être lancée pour obtenir condamnation des constructeurs responsables à financer les travaux de reprise. Si l'entreprise est assurée, c'est son assureur décennal qui est mis en cause.
Cas particulier : si l'entreprise est en liquidation judiciaire
La mise en liquidation judiciaire de l’entreprise ne prive pas le maître d’ouvrage de tout recours. Il est en effet possible d’agir directement contre l’assureur décennal de l’entreprise défaillante, sans qu’il soit nécessaire que celle‑ci soit encore en activité.
Cette action directe permet d’obtenir l’indemnisation des désordres relevant de la garantie décennale, sous réserve de respecter les conditions légales et les délais applicables. Cette voie mérite d’être explorée avec un avocat dès l’apparition des désordres afin de sécuriser la procédure et d’identifier utilement les garanties mobilisables.
Les spécificités des opérations en Charente-Maritime
Le littoral charentais impose des contraintes techniques particulières (humidité, vents, sols argileux) à l’origine de désordres récurrents : fissurations, défauts d’étanchéité, corrosion ou affaissements.
Les nombreuses réhabilitations dans des secteurs comme La Rochelle ou l’île de Ré soulèvent également des difficultés liées à la compatibilité des matériaux et à la répartition des responsabilités en cas d’aléas de chantier.
Pour les SCI, bailleurs ou marchands de biens, ces désordres peuvent bloquer une revente ou compromettre la location. Une réaction rapide et une bonne identification des garanties sont donc déterminantes pour préserver la valeur du bien.
Le rôle de l'avocat en droit de la construction
L'intervention d'un avocat en droit de la construction n'est pas réservée au contentieux. Elle est souvent utile bien avant — dès la rédaction du contrat ou la conduite de la réception — pour sécuriser vos droits en amont. Après la réception, l'avocat identifie la garantie applicable, rédige les mises en demeure et pilote la procédure d'expertise judiciaire ou amiable. En cas de litige, il organise la mise en cause des constructeurs et de leurs assureurs devant le Tribunal judiciaire, et défend vos intérêts à chaque étape — du rapport d'expertise jusqu'à la fixation du préjudice.
Pour aller plus loin
Si votre litige de construction s'inscrit dans un contexte commercial ou sociétaire plus large, ces articles du cabinet peuvent vous apporter des repères utiles :
FAQ : Questions fréquentes sur les malfaçons et les garanties de construction
1. Mon artisan a disparu après les travaux — ai-je encore un recours ?
Oui, dans la plupart des cas. Si l'artisan a souscrit une assurance décennale, vous pouvez agir directement contre son assureur même si l'entreprise a cessé son activité ou est en liquidation judiciaire. L'assureur décennal reste tenu de prendre en charge les désordres relevant de la garantie décennale pendant dix ans à compter de la réception, indépendamment de la situation de l'entreprise assurée. Il est important d'agir rapidement : retrouvez l'attestation d'assurance remise au moment du chantier et signalez le sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Mon constructeur me dit que les fissures sont "normales" — est-ce vrai ?
Certaines microfissures superficielles liées au séchage des matériaux sont effectivement tolérées. Mais des fissures évolutives, traversantes, ou affectant les éléments porteurs du bâtiment ne relèvent pas de la catégorie des désordres "normaux". La qualification dépend de la nature, de la localisation et de l'évolution des fissures — c'est précisément l'objet d'une expertise technique. En cas de doute, faites constater les désordres par un expert indépendant avant que le délai de garantie ne soit expiré. Une fissure bénigne en apparence peut dissimuler un désordre structurel relevant de la garantie décennale.
3. L'assureur décennal refuse ma déclaration de sinistre — que faire ?
Le refus de prise en charge par l'assureur décennal doit être motivé par écrit. Si vous estimez ce refus injustifié, vous pouvez le contester devant le tribunal. L'assureur dispose d'un délai légal de 60 jours pour accuser réception de votre déclaration et de 90 jours pour vous proposer une offre d'indemnisation — le non-respect de ces délais peut être sanctionné.
La Fédération Française du Bâtiment (FFB) met à disposition des ressources sur les obligations légales des assureurs dans le secteur de la construction. Un avocat peut analyser les motifs du refus et déterminer si une action en justice est justifiée.
4. La garantie décennale s'applique-t-elle aux travaux de rénovation ?
Oui. Elle s'applique à tous les travaux de construction ou de rénovation réalisés par un professionnel ayant la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, dès lors que les travaux affectent le gros œuvre ou des éléments indissociables de la structure. Un ravalement, une réfection de toiture ou un agrandissement peuvent donc ouvrir droit à la garantie décennale si les désordres constatés compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
5. Mon promoteur peut-il être tenu responsable des malfaçons commises par ses sous-traitants ?
Oui. Le promoteur immobilier a la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil, ce qui l'expose à la garantie décennale comme n'importe quel autre intervenant. Il est solidairement responsable des désordres décennaux même lorsqu'ils sont imputables aux sous-traitants qu'il a mandatés. Vous n'avez pas à identifier le sous-traitant responsable pour obtenir réparation du promoteur, à charge pour ce dernier de se retourner ensuite contre les entreprises défaillantes.
6. Faut-il une expertise avant d'agir en justice ?
Elle n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée. L'expertise — judiciaire ou amiable — permet d'établir la réalité des désordres, d'en identifier les causes techniques et de chiffrer le coût des réparations. La saisine du juge des référés pour désignation d'un expert judiciaire interrompt par ailleurs les délais de garantie en cours, ce qui peut être décisif lorsque le terme approche. Sans rapport d'expertise, il est difficile de démontrer le lien entre les désordres et les travaux réalisés, et plus encore de quantifier le préjudice de façon opposable.
Agir avant que les délais ne ferment vos options
Les garanties légales offrent un cadre solide pour obtenir réparation des désordres de construction. Leur efficacité dépend de la façon dont elles sont mobilisées : respect des délais, forme des mises en demeure, conduite de l'expertise, identification des bons défendeurs. Une erreur de procédure ou un délai manqué peut fermer définitivement certains recours.
Maître Simon Colloch, avocat en droit de la construction à La Rochelle-Rochefort, intervient aux côtés des particuliers et des professionnels en Charente-Maritime pour mettre en œuvre ces garanties et représenter leurs intérêts face aux constructeurs et à leurs assureurs.
Un premier entretien au cabinet de Lagord ou en visioconférence permet d'analyser votre situation et d'identifier les options disponibles.
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