CLAUSE RESOLUTOIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL : CE QUE DIT LA JURISPRUDENCE
- 13 févr. 2025
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Dernière mise à jour : 4 mai
La clause résolutoire dans un bail commercial est souvent présentée comme un mécanisme automatique : le locataire manque à ses obligations, le bailleur délivre un commandement, et la résiliation s'opère de plein droit à l'expiration du délai légal.
Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 6 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.360) invite pourtant à réviser cette approche : le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation plus étendu qu'on ne le croit généralement, et ce, quelle que soit la nature du manquement reproché au preneur.
EN BREF
La clause résolutoire ne produit ses effets qu'après un commandement préalable respectant la procédure de l'article L. 145-41 du Code de commerce, qui est d'ordre public.
Le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais au locataire pour tout type de manquement, pas uniquement en cas d'impayés de loyers (Cass. Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.360).
Bailleurs et locataires ont intérêt à se faire assister dès le commandement, car les conditions de mise en œuvre de la clause sont soumises à un contrôle judiciaire rigoureux.
La clause résolutoire dans un bail commercial : principe et encadrement légal
La résiliation du bail commercial pour manquement du locataire repose sur la clause résolutoire insérée dans le contrat. Elle permet, en théorie, de mettre fin au bail de plein droit sans avoir à démontrer une faute suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire. Mais cette clause ne joue pas de façon automatique.
Sa mise en œuvre est strictement encadrée par l'article L. 145-41 du Code de commerce, qui impose une procédure préalable impérative :
1) Le bailleur doit faire délivrer un commandement par voie d'huissier (acte de commissaire de justice), visant expressément la clause résolutoire et précisant le manquement reproché.
2) Ce commandement ouvre un délai d'un mois pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation.
3) La clause ne peut produire ses effets qu'à l'issue de ce délai, et uniquement s'il est resté infructueux.
Cette procédure est d'ordre public : elle ne peut être ni abrégée ni contournée par une stipulation contractuelle contraire.
En l'absence de départ volontaire du locataire à l'expiration du délai, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Le contrat ne prend pas fin automatiquement sans ce constat judiciaire.
Les vérifications opérées par le juge avant de constater la résiliation
Saisi d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, le juge ne se borne pas à vérifier que le délai d'un mois est écoulé. Il contrôle plusieurs éléments qui conditionnent la validité de la procédure :
La validité de la clause elle-même. La clause résolutoire doit désigner avec clarté les manquements susceptibles d'entraîner la résiliation. Une clause rédigée en termes trop vagues peut être écartée.
La régularité du commandement. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et préciser le manquement. Un commandement insuffisamment précis — notamment s'agissant du décompte des loyers et charges impayés — peut être annulé, privant ainsi la procédure de son fondement.
La bonne foi du bailleur. Le juge peut tenir compte du comportement du bailleur dans l'appréciation de la demande. Un bailleur qui aurait contribué à la situation ou tardé à réagir peut voir sa demande fragilisée.
La proportionnalité de la sanction. Depuis plusieurs années, la jurisprudence admet que la résiliation d'un bail commercial peut constituer une sanction disproportionnée au regard du manquement constaté. Cette appréciation prend tout son sens à la lumière de la décision de 2025.
Le pouvoir du juge d'accorder des délais : une lecture élargie par la Cour de cassation
L'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce confère au juge un pouvoir propre : il peut, même lorsque la clause résolutoire est acquise, suspendre ses effets et accorder au locataire des délais pour régulariser la situation.
Jusqu'à récemment, ce pouvoir était principalement exercé en matière d'impayés de loyers — situation pour laquelle la jurisprudence l'avait le plus clairement consacré. Une idée reçue voulait que, pour les autres types de manquements, la clause joue de façon plus automatique.
La Cour de cassation a mis fin à cette distinction dans son arrêt du 6 février 2025 (Cass. Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.360) : le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais quelle que soit la nature du manquement, qu'il s'agisse d'un changement d'activité non autorisé, de travaux réalisés sans l'accord du bailleur, d'une non-exploitation des locaux ou de tout autre grief contractuel.
Cette décision s'inscrit dans une tendance de fond de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui tend à renforcer le contrôle judiciaire sur les mécanismes de résiliation automatique, notamment dans les contrats d'une certaine durée et portant sur des locaux professionnels. Elle rejoint également l'orientation générale du droit des contrats issu de la réforme de 2016, qui consacre la proportionnalité des sanctions contractuelles.
Pour autant, cet arrêt ne remet pas en cause la force de la clause résolutoire comme outil de pression contractuelle. Le mécanisme reste puissant : la suspension des effets n'est pas automatique et n'est accordée que si le locataire démontre sa capacité à régulariser. Un locataire qui ne régularise pas dans les délais accordés voit la clause produire tous ses effets.
Ce que cela change concrètement pour les bailleurs
Pour le bailleur, cette jurisprudence appelle à une stratégie procédurale plus rigoureuse. Engager une procédure de résiliation uniquement fondée sur l'acquisition mécanique de la clause résolutoire n'est plus suffisant si les éléments de dossier ne sont pas solidement préparés.
Plusieurs points méritent attention. Le commandement doit être rédigé avec précision : les manquements listés, les montants réclamés et les délais fixés doivent être inattaquables. La documentation du manquement doit être constituée en amont : constats d'huissier, courriers, échanges, rapports d'expertise le cas échéant. Enfin, la demande judiciaire doit anticiper la possibilité que le juge accorde des délais, et prévoir des conclusions alternatives adaptées à cette hypothèse.
Une procédure mal engagée à La Rochelle comme ailleurs peut aboutir à la suspension de la clause, à la condamnation du bailleur aux dépens, et à la reprise du bail dans des conditions défavorables. L'accompagnement en droit immobilier dès le stade du commandement permet d'éviter ces écueils.
Ce que cela change concrètement pour les locataires
Pour le locataire, cette jurisprudence ouvre des leviers de défense élargis. Même en présence d'un manquement avéré — travaux sans autorisation, changement d'activité partiel, retard dans l'exploitation — la résiliation du bail n'est pas une issue inévitable si une régularisation est possible et crédible.
La démarche à adopter dès réception d'un commandement visant la clause résolutoire est la suivante. Vérifier d'abord la régularité formelle du commandement : vice de forme, imprécision des montants, absence de visa de la clause. Identifier ensuite les démarches de régularisation envisageables dans le délai d'un mois. Saisir le juge, si nécessaire, avant l'expiration du délai pour demander la suspension des effets de la clause et obtenir des délais supplémentaires.
Le délai d'un mois est court. Attendre que la procédure judiciaire soit engagée par le bailleur pour se défendre revient à réduire les marges de manœuvre disponibles. Une consultation auprès d'un avocat intervenant en baux commerciaux dès réception du commandement est la meilleure façon de sécuriser sa position.
Le rôle de l'avocat dans les procédures de résiliation de bail commercial
Qu'il s'agisse de défendre un bailleur souhaitant récupérer ses locaux ou un locataire cherchant à maintenir son activité, l'intervention d'un avocat est utile dès le stade précontentieux.
En amont, le travail consiste à analyser la clause résolutoire figurant dans le bail, la régularité des commandements délivrés, la nature et la gravité du manquement, et les possibilités de régularisation. Cette analyse conditionne la stratégie à adopter : négociation amiable d'un protocole de régularisation, demande de délais, ou engagement d'une procédure contentieuse.
En phase judiciaire, la maîtrise des règles procédurales propres aux baux commerciaux — délais d'ordre public, règles de compétence, référé, expertise judiciaire — est déterminante pour l'issue du litige. Les enjeux financiers sont significatifs : la résiliation d'un bail commercial peut représenter la perte du fonds de commerce pour le locataire et plusieurs années de loyers pour le bailleur.
Pour aller plus loin
Si votre situation implique un local commercial dont le bail est lié à l'exploitation de votre fonds, ces articles du cabinet apportent des repères utiles :
FAQ – Questions fréquentes sur la clause résolutoire dans un bail commercial
1. La clause résolutoire met-elle fin au bail automatiquement dès l'expiration du délai d'un mois ?
Non. L'expiration du délai d'un mois sans régularisation ne suffit pas à elle seule à résilier le bail. Le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. En l'absence de décision judiciaire, le bail reste en vigueur, même si le locataire est demeuré dans les lieux après l'échéance du commandement.
2. Le locataire peut-il demander des délais même s'il a commis un manquement autre qu'un impayé de loyers ?
Oui, depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.360). Le juge peut accorder des délais quelle que soit la nature du manquement — travaux non autorisés, changement d'activité, non-exploitation. La régularisation doit toutefois être crédible et réalisable dans les délais accordés.
3. Que se passe-t-il si le commandement comporte une erreur dans le décompte des loyers ?
Un commandement comportant un décompte inexact ou incomplet peut être annulé par le juge. Cette nullité prive la procédure de son fondement et oblige le bailleur à recommencer la procédure depuis le début, avec un nouveau commandement. C'est l'une des raisons pour lesquelles la rédaction du commandement doit être soigneuse.
4. Le bailleur peut-il insérer une clause résolutoire pour n'importe quel manquement ?
La clause doit désigner des manquements précis et identifiables. Une clause visant « tout manquement aux obligations du bail » sans autre précision peut être jugée trop imprécise. En pratique, les clauses résolutoires bien rédigées visent les impayés de loyers, charges et taxes, ainsi que les manquements aux obligations d'usage, d'assurance et d'entretien.
5. Le juge peut-il refuser de constater l'acquisition de la clause résolutoire même si tous les délais sont expirés ?
Oui. Le juge contrôle la bonne foi du bailleur, la proportionnalité de la sanction et la régularité de la procédure. Il peut, dans certaines hypothèses, refuser de constater la résiliation si le bailleur a agi de mauvaise foi ou si la sanction apparaît manifestement disproportionnée au manquement.
6. Combien de temps dure une procédure de résiliation de bail commercial devant le tribunal ?
Cela dépend de la voie choisie. En référé — pour les situations d'urgence —, une décision peut être obtenue en quelques mois. Au fond, la procédure dure généralement entre 12 et 24 mois devant le Tribunal judiciaire de La Rochelle. Une médiation préalable peut réduire significativement ces délais si les parties y sont disposées.
Sécuriser votre position dès le commandement
La jurisprudence de 2025 confirme que la résiliation d'un bail commercial n'est jamais une formalité, qu'on soit bailleur ou locataire. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire, le contenu du commandement et la réaction adoptée dans le délai d'un mois conditionnent directement l'issue de la procédure.
Maître Simon Colloch, avocat en droit de la construction à La Rochelle-Rochefort, accompagne bailleurs et locataires en Charente-Maritime dans la gestion de ces procédures — du conseil préventif à la représentation judiciaire.
Un premier entretien au cabinet de Lagord ou en visioconférence permet d'analyser votre situation et d'identifier les options disponibles.
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