PEUT-ON ENCORE PARLER DE CLAUSE RÉSOLUTOIRE AUTOMATIQUE ? LA JURISPRUDENCE RÉCENTE EN DÉCIDE AUTREMENT

Dans le cadre d'un bail commercial, la résiliation du contrat peut sembler inévitable lorsqu'un manquement du locataire est constaté. Qu'il s'agisse d'un impayé de loyers, d'un usage non conforme des locaux ou de tout autre manquement aux obligations contractuelles, la clause résolutoire - présente dans la majorité des baux - permet en principe au bailleur de mettre fin au bail de plein droit.

Une procédure encadrée par le Code de commerce

La mise en œuvre de cette clause est encadrée par l'article L. 145-41 du Code de commerce, qui impose le respect strict d'une procédure préalable :

• Le bailleur doit signifier un commandement au preneur, visant expressément la clause

  résolutoire.

• Ce commandement ouvre un délai d'un mois, durant lequel le locataire peut régulariser la situation.

• Ce n'est qu'à l'issue de ce délai, et à condition qu'il soit resté infructueux, que la clause résolutoire peut produire ses effets.

  
  

Cette étape préalable est d'ordre public, ce qui signifie qu'elle ne peut être contournée. En l'absence de départ volontaire du preneur à l'issue du délai, le bailleur devra engager une procédure judiciaire pour faire constater par le juge l'acquisition de la clause résolutoire.

Le rôle du juge dans la vérification de la clause

Néanmoins, même en présence d'un manquement du locataire, le juge ne statue pas automatiquement en faveur du bailleur. Il vérifie plusieurs éléments essentiels, notamment :

• La validité de la clause résolutoire elle-même, qui doit exprimer clairement les manquements susceptibles d'entraîner la résiliation ;

• Le respect des délais procéduraux ;

• La bonne foi du bailleur ;

• La clarté des demandes, notamment s'agissant du paiement des loyers et charges, pour lesquels un décompte précis doit être produit.

Le pouvoir du juge d'accorder des délais

Surtout, le juge conserve un pouvoir d'appréciation important. Il peut refuser de constater la résiliation immédiate en suspendant les effets de la clause résolutoire et accordant au locataire des délais pour régulariser sa situation.

Or, contrairement à une idée reçue, cette faculté ne se limite pas aux seuls impayés de loyers.

En effet, la Cour de cassation (Civ. 3°, 6 février 2025, n° 23-18.360) a récemment précisé que le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais quelle que soit la nature du manquement (un changement d'activité non autorisé dans les lieux loués, des travaux réalisés sans autorisation du bailleur, la non-exploitation des lieux, etc.)

Par cette décision la Cour de cassation consacre une lecture plus souple et moins automatique du mécanisme de la clause résolutoire.

Néanmoins, la clause résolutoire dans un bail commercial reste un mécanisme puissant pour contraindre le locataire à se mettre en conformité avec ses obligations.

Dans cette optique, un accompagnement juridique est conseillé afin de prévenir les risques, défendre au mieux les intérêts des parties, que ce soit dans une logique de négociation ou dans le cadre d'un contentieux judiciaire.