DÉFAUTS APRÈS LIVRAISON ? VOS DROITS EXISTENT, MAIS PAS ÉTERNELLEMENT !

Acquérir un logement neuf sur plan, que ce soit une maison ou un appartement, séduit de nombreux acheteurs chaque année. Ce type d'achat, appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), repose sur un contrat spécifique : l'acquéreur devient propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction, et le promoteur s'engage à livrer le bien une fois les travaux achevés.

Mais attention : si la VEFA facilite l'accès à la propriété, elle obéit à des règles juridiques particulières, parfois complexes, qu'il est essentiel de bien connaître pour faire valoir ses droits.

Une garantie spécifique : les vices apparents

Contrairement aux règles générales du droit de la construction, la VEFA bénéficie d'un régime spécifique de garantie des vices apparents, prévu par l'article 1642-1 du Code civil. Cette garantie permet à l'acquéreur de demander au vendeur la réparation de défauts de conformité ou de désordres visibles, même s'ils sont mineurs, et à condition qu'ils apparaissent après la réception ou à partir de la prise de possession du bien.

Cette garantie est donc un véritable outil de protection pour les nouveaux propriétaires, même si les défauts ne rendent pas le logement impropre à sa destination ou ne touchent pas à sa solidité.

Des conditions strictes... et des délais à ne pas rater

Toutefois, pour en bénéficier, encore faut-il agir dans les règles et dans les temps.

Dans un arrêt du 13 février 2025 (Civ, 3°, n° 23-15.846), la Cour de cassation rappelle ces deux points essentiels :

1. La garantie des vices apparents exclut toute autre action.

   En d'autres termes, si des désordres apparaissent, l'acquéreur ne peut pas engager la responsabilité contractuelle du vendeur. Seule l'action en garantie des vices apparents peut être engagée (Civ 3e, 15 mars 2011 ; Civ 3°, 3 juin 2015 ; Civ. 3°, 6 avril 2022).

   
   

2. Le délai pour agir est très court: un an seulement.

   Ce délai court à partir de la réception des travaux, de la prise de possession ou de la livraison du bien (Civ 3°, 27 avril 2000). Passé ce délai, l'acquéreur perd ses droits, même si les désordres sont bien réels.

   
   

Dans l'affaire jugée en février 2025, les acquéreurs ont engagé leur action trop tard, plus d'un an après la désignation de l'expert judiciaire. Leurs demandes ont ainsi été déclarées irrecevables, et la Cour a rejeté leur pourvoi.

En conclusion : agissez vite en étant bien accompagné

Faire valoir ses droits, c'est essentiel. Mais le faire dans les délais est déterminant. Les règles encadrant la VEFA sont techniques, les délais parfois trompeurs, et les conséquences d'un simple retard peuvent être irréversibles.

C'est pourquoi il est recommandé de consulter un avocat dès l'apparition d'un désordre ou d'un doute sur la conformité du bien. Un accompagnement juridique permet d'agir efficacement, de respecter les délais, et surtout, de préserver vos droits.